投资答疑
日本房地产投资的常见问题解答:

1、外国人在日本置业,在日本法律上有否限制?

 

日本政府对于外国人在日本置业没有任何限制,税款也是跟日本人置业一样。而且日本的房屋土地所有权都是永久性,就算是外国人拥有的物业,也可以继续由外国人继承。

 

2、日本房地产有履约保证吗?

 

在日本一般房地产买卖,因交易流程及付款方式与中国不太相同。分为两次付款,一次为订金,一次为尾款。房款汇入时会有律师做监控,等同于民间公证人,此时可拿到代管证明书。且有国土交通大臣指定的"财团法人全

日本不动产流通机构"从中做保障,本身已具有相当的交易保障,其法律效力等同与国内的履约保证。

 

3、什么是「宅地建物取引主任者」?

 

「宅地建物取引主任者」简称「宅建」,是日本政府发出可处理房地产交易的国家专业资格。不同国内的地产代理牌照,「宅地建物取引主任者」尤如处理房地产合约的律师,负责编写及向买卖双方解释买卖合约及重要事

项。待买卖双方同意及盖印后,再加上「宅地建物取引主任者」的名字及盖印,买卖合约方可具有法律效力。

 

4、为何东京不动产“租不如买”?

 

有打算游学或留学者,我们建议“租不如买”。因为东京地狭人稠,一般上班族租住的房屋,都是面积较小但设施齐全的套房。一般30万人民币起价就能买得到一套这样的套房。对多数中国投资客来说,投资东京不动产的门槛不高。加上白白付别人房租,还不如自己成为房主,将来学成归国后还可继续收取稳定的房租收益,且赚取房价上涨时产生的差价。

 

5、为何“买新不如买旧”?

 

除客户购于自住的另当别论,如果是站在投资的角度上,旧一点房子房价较低,但因为出租的租金没有比新屋低很多,相对的租金回报率就高许多。

 

6、日本购屋该挑哪一些区域?

 

以我们暖灯的物件,基本都集中在东京都心繁华,交通方便和适宜居住的区域内,且物件多是带租约出售的。同时我们会给客户提供专业意见,以日本人的居住需求及生活习性为出发考量,指导客户投资好出租的物件。

 

7、可否带我进入有租约的楼盘看看?

 

不可以。在日本这是会侵犯私隐的,所以,只能从外观看有租约的物件。另外,在情况许可下,可去看没有租约的物件。

 

8、日本的专有面积或建筑面积(建物面积)怎样计算?

 

日本分层楼宇的专有面积或建筑面积(建物面积)不包括公用走廊及大门部分。专有面积以墙壁的中心起计算,而建筑面积(建物面积)是在登记所记录的由墙壁内面起计算。总括来说,专有面积>建筑面积,相差大约会在10%以内。而且专有面积和建筑面积基本上不包括露台面积。

日本的专有面积相当于国内的使用面积。

 

9、可否在网上搜寻过去的房地产成交纪录?

 

不可。但在房屋藤本上会详细记录房屋历史情况。

 

10、日本买房议价空间有多少?

 

东京不动产买卖制度相当完善,价格也相当透明化,不会有漫天开价的混乱状况。

 

11、在日本买房可办理按揭吗?

 

可在中资银行办理房地产投资按揭手续。按揭比率最多楼价的5成,最少借贷2000万日元,年期为最长15年,利率约2.5%-3%,我司可以协助客户办理贷款事宜。

 

12、可否向日本税务署申请把税单及其他联络信件寄至日本以外的国家地址?

 

不可。日本税务署只把税单及其他联络信件寄至日本国内地址。我司会定期转发给客户。

 

13、如租客不交租,怎么办?

 

日本人很少会拖欠租金,一般在日本租屋时需提交在职证明书,收入证明书,租金担保人资料,预付1-2个月押金、1个月礼金(房东在租客退居时不用缴还)、1个月中介手续费及第1个月租金。如无租金担保人,须加入租金保证公司。房租逾期时可向保证人或租金保证公司追讨租金。

 

14、福岛县核电厂的辐射会影响人体健康或物业吗?

 

东京都的伽马辐射水平为0.035uSv/h,而香港的伽马辐射水平为0.14uSv/h。由福岛第一核电厂至东京都的距离为230km,而大亚湾核电厂至湾仔的距离为53km。由于东京都的辐射水平比香港还要低,所以看不到福岛县核电厂对居住在东京的居民有什么影响。而且没有科学证据显示辐射会对楼宇构成影响。(数据来源日期为2013年10月)

 

15、日本发生地震时会影响楼宇结构吗?

 

日本的房屋建筑质量居世界前列,且1982年以后建成的楼宇均合符日本建筑法例的耐震标准。而且办理了地震火灾保险,万一发生地震及因地震影响楼宇结构,保险公司会赔偿损失。

 

16、置业后,如想加设建筑物,怎么办?

 

在日本加建属于非法。如须加设,须拿图纸向市政府申请。

 

17、可不可以用公司名义买楼?

 

可以。但税项和个人略有不同。

 

18、可不可以与配偶联名买楼?

 

可以。只是在买楼时,须提交各人的住址及身份证明书。

 

19、如联名买楼,万一其中一名业主死亡,另一位联名业主可否自动成为唯一业主?

 

根据日本法律,资产由多人拥有时,自然人不能自动继承死去的人的资产。须由日本事务律师办继承手续。

 

20、可否指示租客代报税,代付管理费,维修基金等?

 

不可。我司税理师会为客户代为办理。

 

21、可否随便向租客加租?

 

日本的普通租赁中,法人租约一般是三年,个人租约是两年。租约到期自动更新租约1次,一般可在更新租约时向租客加租。我司会根据物件周边租金情况,指导客户是否增加租金,力求保证客户的投资利益最大化。

 

22、什么是维修基金?

 

维修基金为1栋大厦内各业主每月需付的建筑物检查及维修准备费用。当有电梯,外墙,公共水管,电线等检查或维修时,会从维修基金中抽出支付检查和维修费用。

 

23、我想立即买楼及订立物件买卖合约,但由于资金周转关系,可否把交楼日期延迟?

 

不可以。一般情况下,在双方订立买卖协议后约1个月交楼。交楼日期一旦决定,不能更改。如买方不能在如期交付余款,须解除买卖合约,买方需赔上订金,甚至需付买卖楼价约2成作为违约赔偿金。所以一旦决定在日本买楼时,请准备充足资金后买楼。

 

24、购买时只能使用日元吗?

 

必须以日元支付。

 

25、选定心仪的物件后,如何购买?

 

①客人需要到中国公证处把姓名、地址、印章做公証。並需要把文件翻译成日文。

②除了公证处文件外,还需要把国內身份证(复印件),护照(复印件)和委托书(正本)以快递方式寄往我司。

③文件寄出后,接下來就可以把订金汇到我司的指定账户。一旦收到银行的汇款确认。我们便会马上发出汇款确认通知书作证明。

④正式签约前,我们会用网络电话的形式把买卖合约等文件以中文向客人说明。

⑤如果所有文件沒有问题的情況下,到签约当天我们会把定金汇往对方公司指定账户,然后对方会发出领受书。签约后的文件和领受书,会透过电邮向客人报告。

⑥决定交屋日子后,我们会把所有费用写在明细表上。然后把明细表透过电邮发给客人。

⑦客人把买卖余款汇到我司的指定账户,我们会到交屋当天把余款汇到对方公司。

⑧最后,交屋完结后,当天事务律师会把客人在公证处办理的文件,拿到该区的法务局办理所有权转移的手续。

⑨整个所有权转移流程大约需要2周到一个月的时间。

 


 

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暖灯国际地产有限公司(株式会社ウォームライト)是日本大型专业不动产投资管理公司;是一家集日本房产投资、中介服务、物业管理、室内装修、酒店运营、地产开发为一体的多元化房地产综合服务公司。目前,公司管理下的资产遍布东京23区及关东周边多个县市,共计400多栋楼、3000多间公寓,超千亿日元的资产。

 

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